Quand il s’agit de faire l’acquisition d’un bien immobilier avec la location-accession, il y a des étapes de l’accession à la propriété que l’on doit respecter. Ce sont les principes mêmes de ce dispositif, ainsi, ces étapes ne doivent ni être ignorées, ni être chamboulées parce qu’elles suivent une certaine logique et sont interdépendantes. En quoi consistent-elles ?
Les étapes de l’accession à la propriété avant le contrat
Essentiellement, faire l’acquisition d’un bien immobilier passe toujours par des étapes qui précèdent l’engagement proprement dit. Le bien qui sera éligible à ce dispositif concerne un logement neuf ou en cours de construction, même si, récemment, un logement ancien est devenu accessible avec le procédé.
Il y alors ce qu’on appelle « réservation du logement » permettant d’avoir un préaccord avec le propriétaire, et qui constituera ensuite de dossier pour contracter un prêt dont plusieurs demandes peuvent être souscrites auprès de la banque ou d’autres organismes prêteurs. Le recours au PSLA ou Prêt Social Location Accession est possible mais requiert des conditions, notamment sur les revenus du demandeur. L’étape suivante consiste à la « vérification du logement » avec tous ses équipements, à savoir le gaz, le chauffage, l’installation électrique et autres. Il faut aussi penser à réactualiser les abonnements.
Les deux étapes principales en location-accession
La location-accession inclut dans son fonctionnement deux principales étapes. Il s’agit de la première période, celle de la « phase de jouissance ». C’est une étape qui permet au locataire-accédant d’occuper le logement comme étant le locataire classique en payant un loyer mensuel aussi appelé indemnité de logement. C’est également la période qui définit le locataire comme étant le futur acquéreur dudit logement en versant une épargne qui sera déduite du prix quand l’achat prendra effet. Ces deux versements constituent ce qu’on appelle « redevance ». Le montant de cette redevance sera, en général, estimée entre 6 € et 9 € le mètre carré. Cette période aura une durée plutôt variable qui sera consentie par les deux parties, elle peut durer entre 1 an et 4 ans.
La deuxième période coïncide avec la « phase de transfert » qui prend effet après la fin de la première phase. Elle commence quand l’option est levée, c’est-à-dire quand le locataire-accédant décide s’il va jusqu’au bout dans son projet ou s’il va l’abandonner. Il est donc possible que le locataire-accédant ne souhaite plus acheter le logement, il doit informer le propriétaire 3 mois avant la fin de la phase de location et ce dernier devra rembourser les sommes versées comme épargne, le locataire-accédant doit alors quitter les lieux.
Si c’est le propriétaire qui se rétracte par rapport à la vente, il doit également informer 3 mois à l’avance de sa décision, et doit ainsi verser 3% du prix de vente comme indemnité. Si le locataire-accédant décide de poursuivre en achetant le logement, il doit verser le solde du prix pour avoir accès au transfert du bien, et informera le propriétaire trois mois avant l’expiration du contrat.
Les contrats de location-accession
Les étapes de l’accession à la propriété comprennent également celles des contrats. Ainsi, d’un point de vue juridique, il y a deux contrats qui entrent en compte. Il y a ce qu’on appelle « contrat préliminaire » qui consiste à l’engagement du propriétaire à réserver le bien pour le locataire-accédant et que ce dernier lui verse une garantie de 5% du prix. Ce pré-contrat doit avoir les mêmes clauses que le contrat accession et sera signé par les deux parties également.
Le second contrat est le « contrat accession » qui sera signé en présence d’un notaire. Ce contrat doit inclure obligatoirement 11 mentions, à savoir les caractéristiques du bien, le prix de vente comprenant également la modalité de paiement et la possibilité du locataire-accédant. L’engagement du locataire-accédant à payer le prix directement ou par l’intermédiaire de prêts conventionnés. La date de la prise de la phase de jouissance devra être parfaitement explicite, ainsi que le montant de la redevance avec sa périodicité et une éventuelle révision.
Les modalités gérant l’imputation de la redevance sur le prix et la modalité sollicitée pour calculer la somme si résiliation il y aura doivent être mises en évidence. Il faut aussi y mentionner la nature de la garantie de remboursement. Dans le contrat doivent aussi être énumérées les charges du locataire-accédant, les références des contrats d’assurances avec lesquelles sera souscrit l’immeuble, et enfin l’absence de de maintien de plein-droit.