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Location-accession : les avantages et les inconvénients

Parmi les dispositifs qui facilitent l’acquisition d’un bien immobilier, la location-accession a séduit plusieurs futurs propriétaires. Établie il y a plus de 35 ans, cette loi a permis à des particuliers d’acheter la maison tout en y habitant comme locataire. Avec des principes simples et des conditions moins contraignantes, ce dispositif offre l’opportunité d’en être le propriétaire plus tard.

La location-accession, en quoi consiste-t-elle ?

C’est un contrat qui donne accès à l’acquisition progressive d’une maison ou d’un appartement, sous forme de vente-location. Le contrat stipule une certaine période, fixée à l’avance, et avec un prix également défini au moment de la signature, pendant laquelle un locataire, le futur acquéreur d’un bien immobilier, peut occuper la maison et jouir de ce bien.

La mensualité versée constitue ainsi un loyer, et à la fin du contrat, il doit consentir au versement pour le transfert de la propriété en levant l’option ou d’abandonner en renonçant au transfert. Il peut s’agir d’un bien déjà fini ou d’un bien en cours de construction, et cela peut concerner un logement pour l’habitation ou un bien à usage mixte. Le contrat forme ainsi un engagement et pour le propriétaire et pour le locataire, une sorte de promesse de vente pour le premier et d’achat pour le second.

Les avantages de ce dispositif

Plusieurs avantages sont assignés à ce dispositif, dont le plus important est la possibilité d’avoir une TVA réduite entre 5,5% et 7% pour l’acquisition du logement. Le futur propriétaire bénéficiera également d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. Les prix de vente sont également plafonnés par m2 de la surface utile, et ceci dépend de la zone d’implantation du bien immobilier. Les frais de notaire sont réduits, comme le dispositif concerne un investissement dans du neuf, ils sont seulement plafonnés à 3% du prix du bien, si ceux pour un bien ancien sont estimés à 7% ou 8% de son prix.

Le futur propriétaire peut également obtenir une garantie de financement auprès d’une banque partenaire du projet et ce, avec une mensualité de crédit immobilier inférieur ou égale à la dernière charge payée. Il est aussi possible de percevoir l’APL ou Aide Personnalisée au Logement, estimée selon les revenus, dès le début de la période locative. La PSLA ou Prêt Social Location-Accession fait partie des droits que le futur propriétaire bénéficiera. Dans le cas de non-levée de l’option achat, il est possible qu’il y ait une garantie de l’achat ou de relogement faite par les bailleurs, la banque ou autres organismes.

Quelques inconvénients

Certes, la location-accession ne manque pas d’atouts, mais il faut savoir les analyser en toute objectivité. En effet, la TVA réduite est déjà une mesure prise pour la construction dans certaines zones, les zones ANRU. Et c’est également le cas en ce qui concerne l’exonération, 2 ans pour les logements neufs et 15 ans pour l’acquisition par le biais d’un prêt aidé par l’État ou PTZ. Quelques inconvénients sont également enregistrés, du moins pour certains cas. La garantie dite de relogement n’est valable que pendant 6 mois après la date de levée d’option. Dans le cas où l’option n’est pas levée, le futur propriétaire doit céder le lieu et le quitter. Il est vrai que le dispositif est intéressant, mais il n’est pas largement accessible, les offres sont peu nombreuses et on n’a pas trop de choix en ce qui concerne le secteur.

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Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession s’agit d’une formule propice qui permet d’acheter même si les banques sont frileuses. Elle est semblable à un contrat de crédit-bail appliqué à l’immobilier. Elle peut attribuer le droit au Prêt Social Location Accession et donner lieu à de nombreux avantages financiers. Découvrez dans cet article ce que c’est vraiment une location-accession.

Définition de la location-accession

La location-accession est régie par la loi du 12 juillet 1984. Elle se définit comme un contrat où le propriétaire d’un bien s’engage à transférer le bien à un acheteur pour une période déterminée avec un prix qui est déjà fixé. Pendant cette période, l’acheteur aussi appelé locataire accédant aura tous les droits sur la propriété, et il peut ainsi s’y installer. Autrement dit la location-accession est une acquisition progressive d’un patrimoine. L’acheteur commence par le louer et il pourra ensuite l’acquérir au terme d’une période de jouissance.

Voir les avantages

L’engagement du vendeur

La vente en location-accession est pareil que toute vente d’un bien. Elle consiste à réaliser une signature d’un contrat préliminaire où le vendeur est obligé de réserver la propriété pour le locataire. En même temps, le locataire accédant est également tenu de payer une certaine somme d’argent visant à sceller l’engagement avec le propriétaire. Par conséquent, il verse 5 % maximum du prix de l’immobilier.

À partir de cet instant, les deux parties signent un contrat définitif en la présence d’un notaire. Dans ce contrat il doit y avoir un certain nombre de mentions obligatoires comme le prix de vente de la propriété, les modalités de paiement, la date de prise en main du bien, le montant de la redevance, les garanties, les charges éventuelles affectées à l’acquéreur.

Le règlement de la rente aux propriétaires

La grande spécificité du contrat de location-accession se trouve particulièrement dans l’existence d’une période de jouissance où pendant ce temps l’accédant reste locataire de la propriété. Ainsi, pendant cette période de jouissance, l’accédant paie une redevance au propriétaire, cela prend la forme d’un loyer. Cependant, l’accédant doit aussi régler les charges mentionnées dans le contrat et prendre en charge l’entretien courant de l’immobilier. En outre, c’est le propriétaire qui se chargera des réparations et des travaux lourds. La redevance peut être entre 6 et 9 euros par m² selon le lieu où se trouve le logement.

La location-accession: un contrat qui donne plus d’options à l’acheteur

La période de jouissance est fixée à l’avance dans le contrat sous certaines conditions et l’accédant peut profiter de ses droits durant cette période et pendant l’exercice de l’option.

Voir qui peut avoir le droit à la location accession

De cette façon, l’accédant peut, quand il veut, décider d’acheter ou non la propriété. Par contre, il est contraint d’informer le propriétaire au moins trois mois avant la fin du contrat de son intention d’acquérir ou de ne pas acquérir l’immobilier. S’il décide d’acheter le bien, il est tenu de verser le montant du prix afin d’obtenir le transfert de propriété. Mais, celui-ci sera effectué sous la condition que l’accédant reçoive son crédit immobilier le cas échéant. S’il ne veut pas acquérir le bien, il n’obtiendra pas un droit de maintien dans les lieux sauf si cela est prévu dans le contrat de location-accession.

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Quel revenu fiscal pour un logement social ?

Pour pouvoir obtenir un logement social, un demandeur doit respecter certains plafonds de ressources. Ces derniers dépendent de l’emplacement du logement social, de sa catégorie, mais aussi de la composition du foyer. Sans entrer dans les détails, voici les plafonds de revenu fiscal applicables depuis le début de l’année 2020.

Revenu fiscal pour un logement social du type PLAI

Pour bénéficier d’un logement social du type PLAI ou Prêt Locatif Aidé d’Intégration, voici les plafonds de revenu fiscal à ne pas dépasser :

  • Une personne seule devra avoir un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à 11 478 €, ou 16 723 € s’il est handicapé. Ce montant montera à 13 207 € pour Paris et les communes limitrophes.
  • Pour 2 personnes à loger, le revenu fiscal ne devra pas dépasser 16 723 €. Le montant passera à 21 527 € dans la région d’Ile-de-France.
  • Pour 3 personnes à loger, le RFR ne dépassera pas 20 110 €. Le plafond sera par contre limité à 28 218 € dans la zone Ile-de-France.
  • Pour 4 personnes, le revenu fiscal sera limité à       22 376 € dans les régions de France, contre 30 887 € dans la région parisienne.

Logement social du type PLUS

Une personne peut demander un logement social du type Prêt Locatif à Usage Social si son RFR ne dépasse pas les seuils suivants :

  • 20 870 € pour une personne seule, 27 870 € si elle est handicapée, et 24 006 € si le logement se situe dans la région d’Ile-de-France.
  • 27 870 € pour un jeune couple ou un demandeur avec une personne à charge, et 35 877 € pour un HLM en Ile-de-France.
  • 33 516 € pour 3 personnes à loger dont 2 à charges, pour des logements en province, contre 47 031 € pour Paris et ses communes limitrophes.
  • 40 462 € pour 4 personnes, hors Paris et ses environs, pour 56 152 € dans la région parisienne.

Logement social du type PLS

Un logement en Prêt Locatif Social est accessible pour les personnes ayant un RFR limité à :

  • 27 131 € si la personne est seule, 36 231 € si elle dispose d’une carte mobilité inclusion invalidité et 31 208 € si elle souhaite vivre en Ile-de-France.
  • 36 231 € pour 2 personnes pour un logement en province, jusqu’à 46 640 € dans la région parisienne.
  • 43 571 € pour un foyer à 3 personnes hors de Paris, et 61 140 € si le HLM se trouve à Paris ou dans les communes limitrophes.
  • 52 601 € s’il y a 4 personnes à loger dans un logement en province, et 54 379 € si le logement est parisien.

Plafond de revenu fiscal pour un logement social du type PLI

En ce qui concerne les logements PLI ou Prêt Locatif Intermédiaire, la carte de France sera décomposée en zones (A, A bis, B1, B2 ou C), tout particulièrement la région Ile-de-France. Ces zones correspondent alors aux mesures des tensions locatives dans une localité.

On constate que les différences entres les plafonds de revenu fiscal sont plus marquées pour les logements sociaux placés en zone A. En effet, la limite peut aller de 38 236 € pour une seule personne jusqu’à 109 613 € pour 5 personnes dans une zone A hors Paris, et même 119 745 € dans une région parisienne.

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Quels revenus faut-il avoir pour faire de la location-accession ?

La location-accession constitue un dispositif permettant surtout à des ménages aux revenus plutôt modestes de faire l’acquisition d’un bien immobilier. Sous forme de location-vente, l’achat d’une maison ou d’un appartement sera moins…lourd. Toutefois, pour bénéficier d’un prêt et des différents avantages offerts par le dispositif, il faut remplir les conditions y afférentes.

La location-accession, un dispositif d’achat de bien

C’est un système de vente donnant accès à un locataire-accédant de devenir le nouvel acquéreur du logement, après une période de location que les deux parties, à savoir le propriétaire et le locataire, ont établi d’un commun accord lors de la signature du contrat. Ce dispositif se fera en deux phases : la phase de jouissance et la phase d’acquisition.

À l’issue de la phase de jouissance pendant laquelle le locataire-accédant s’est engagé à payer la redevance comprenant la mensualité de location et une épargne pour l’achat, il y aura la levée de l’option. C’est alors que l’achat proprement dit aura lieu ou, en cas de désistement, le locataire choisit d’abandonner le projet. Pendant les deux phases, le locataire-accédant pourra bénéficier d’une aide, sous forme de prêt, le PSLA.

Le principal critère pour y avoir accès : les revenus

Pour avoir accès au PSLA, et à la location-accession par la suite, il y a des conditions à respecter, mais il y a surtout des critères qui serviront à la sélection des locataires-accédants. Les principales références sont les revenus que perçoivent le locataire ou le ménage qui veut s’y engager. Il peut s’agir en fait d’une personne, d’un couple ou d’un ménage dont le plafond de revenus sert d’indication, ainsi que la zone dans laquelle le bien immobilier est implanté.

Une personne voulant investir comme locataire-accédant à la zone A devra avoir un revenu maximal de 32 637€ et de 24 740€ pour les zones B et C. Un couple devra avoir un plafond de revenus égal à 45 691€ dans la zone A et 32 990 € dans les zones B et C. Un ménage composé de 3 personnes devra avoir un revenu estimé à 52 219€ pour la zone A et 38 160€. Un revenu maximal de 59 400€ permettra à un ménage avec 4 personnes de louer dans une zone A, et des zones B et C avec 42 284€. Les ménages de 5 personnes et plus pourront accéder à la zone A avec un revenu 67 756€ et aux zones B et C avec 46 398€.

Les revenus à prendre en compte

La location-accession donne le privilège aux ménages dont le plafond de revenus est compris dans les critères ci-dessus. Quelques revenus sont pris en compte pour calculer les ressources des locataires-accédants. Afin d’être éligible au PSLA, incluant alors l’accès au prêt à taux zéro, on doit retenir le montant plus élevé entre le revenu fiscal de référence ou RFR et le prix de vente du bien qui sera divisé par 10 constituant le revenu plancher.

Les locataires-accédants doivent alors être en mesure de disposer les différents montants sur certains revenus. Il s’agit des revenus professionnels pour les travailleurs en CDI, des travailleurs non-salariés et des revenus irréguliers. Il y a également les revenus complémentaires et les revenus des minima sociaux ainsi que les autres aides comprenant celles au logement, les prestations sociales et autres.

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Qui a le droit à la location accession ?

La politique de logement est devenue une priorité ces dernières années, la location-accession a été adoptée pour ce concept. Beaucoup choisissent ce procédé pour pouvoir faire l’acquisition d’un bien immobilier, sauf qu’il est soumis à quelques conditions. C’est un dispositif qui sera plutôt destiné à certains types de ménage, qui sont-ils ?

La location-accession, quels sont les principes ?

En fait, c’est un dispositif de vente qui permet au locataire d’acheter le logement après l’avoir loué pendant un certain temps, dont la durée est définie entre les deux parties, le propriétaire et le locataire, lors de la signature du contrat. Plus précisément, cette période est appelée « période de jouissance », pendant laquelle le locataire-accédant occupe le logement tout en s’acquittant de la redevance, ainsi que les charges y afférentes comprenant les taxes foncières et les taxes d’habitation.

La seconde période constitue la période de transfert, quand la levée d’option prend fin. C’est à ce moment que le locataire-accédant décide de l’achat définitif de la propriété ou non. Du prix de vente sera déduite la redevance que le locataire-accédant aurait déjà payée. Ce dispositif est applicable sur un appartement ou une maison individuelle déjà construit ou en cours de construction, sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel ou mixte.

Le PSLA, un prêt pour ce type d’opération

Ce dispositif inclut l’accès au PSLA ou Prêt Social Location Accession. C’est un prêt conventionné destiné à un ménage qui occupe un logement sous contrat location-accession comme résidence principale au moins 8 mois par an. Ce prête est optionnel, le locataire-accédant peut bien choisir d’autres types de crédits qui lui convient.

Le PSLA est un prêt avantageux pour ce type de location-vente puisque la mensualité de remboursement est plafonnée et dont le montant ne peut excéder celui du dernier loyer. C’est un prêt spécifiquement destiné à des ménages à faibles ressources dont les revenus sont plafonnés pour chaque zone et pour chaque ménage selon le nombre de personnes qui le composent.

Qui pourrait en bénéficier ?

En somme, la location-accession est un dispositif avantageux permettant de faire l’acquisition d’un bien immobilier avec des principes moins contraignants. C’est un procédé plutôt accessible à tout particulier qui souhaite acheter une maison ou un appartement sous forme de location-vente. Toutefois, ce sont surtout les primo-accédants aux revenus assez modestes qui sont les plus privilégiés pour en être sélectionnés. Il existe cependant des ménages déjà propriétaires qui peuvent encore soumettre leurs demandes d’aides sous forme de prêt. Il faut toujours noter qu’il doit s’agir d’une résidence principale.

Les profils pour bénéficier du dispositif sont très diversifiés : un célibataire, un couple, un ménage avec enfants et même un couple séparé dont la garde des enfants est alternée. Mais le critère le plus évident est basé sur les ressources, plafonnées selon les barèmes du PSLA. Il faut aussi noter que la solvabilité entre en jeu pour pouvoir rembourser les prêts, même si le dispositif offre plus de sécurité en cas de désistement de la part du locataire-accédant.

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Acheter un logement social : quels sont les avantages ?

Un logement social ou HLM est un logement construit avec l’aide de l’État français dans le but d’accompagner les gens les plus démunis. Légalement, 25% des logements sociaux sont réservés aux familles en difficulté. Ces HLM sont attribués via des collecteurs et sont soumis à des règles de construction et de gestion. Nombreuses sont les personnes qui désirent acheter un logement social, mais quels en sont les avantages ?

Qui peut bénéficier d’un logement social ?

En moyenne, 57% des ménages peuvent prétendre à un logement social. Généralement, un logement social est attribué sous condition de ressources, mais dépend également d’un séjour régulier en France. Il existe des critères qui font qu’une personne soit prioritaire pour l’acquisition d’un logement social. Entre autres, on a la décision favorable au titre du droit au logement opposable, une famille ayant à la charge une personne en situation de handicap, une famille en difficulté financière, une personne victime de viol, de violence conjugale, une personne en réinsertion sociale ou encore menacée d’expulsion sans relogement, etc.

Les conditions d’achat

Devenir propriétaire d’un logement social est tout à fait possible sous certaines conditions. D’abord, un locataire de logement social peut acquérir ce logement, si celui-ci a été construit depuis plus de 10 ans et correspond aux normes d’habitabilités. Ensuite, pour être éligible à l’achat d’un logement social, il faut simplement être majeur et de nationalité française, ou du moins, détenir une carte de séjour ou de résident. Enfin, l’achat d’un logement social ou HLM est conditionné par la politique des bailleurs sociaux, les choix des collectivités et la décision finale de la préfecture concernant l’opération de vente.

Les avantages d’acheter un logement social

Le principal avantage d’acheter un logement social est le fait de devenir propriétaire à moindre coût, car effectivement, le prix de vente est fixé en moyenne à 10% au-dessous du prix du marché. Par ailleurs, l’État verse une prime pour l’achat d’un logement social et la TVA est réduite à 5,5% si on choisit d’acheter un logement social neuf en location-accession. Un autre avantage se base sur une garantie du bailleur qui va sur 15 ans, en d’autres termes, c’est l’engagement du bailleur à racheter le bien immobilier au même prix, si l’emprunteur a une difficulté à rembourser son prêt.

Autres avantages à notifier : les aides financières

En plus de ces avantages cités plus haut, l’assurance revente constitue également un atout quant à l’achat d’un logement social. En effet, au bout de 10 ans après l’achat du logement, le bailleur offre une indemnité lors de la revente du bien. Il faut aussi noter qu’une acquisition classique d’un HLM offre une possibilité de recevoir des aides financières proposées par l’État comme un prêt sur PEL ou prêt épargne logement, prêt à 1%, prêt à taux zéro ou encore des amortissements de crédits. Le dernier avantage lorsqu’on achète un logement social est la possibilité de mettre en location le logement 5 ans après son acquisition.

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Quelles sont les conditions de la location-accession ?

La location-accession est un dispositif avec lequel un locataire peut devenir le propriétaire du logement, et ce, dès la signature du contrat, assimilé au dispositif même. Beaucoup ont déjà pu faire l’acquisition de bien immobilier grâce à ce dispositif. Toutefois, il y a des conditions de la location-accession, requises pour pouvoir en bénéficier et ces critères font l’objet d’études pour chaque individu désirant acheter une maison par le biais de ce dispositif.

La location-accession, définition

C’est un procédé, devenu loi, qui consiste à faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement sous forme de vente-location, puisque le futur propriétaire peut occuper une maison neuve tout en faisant une promesse d’achat dudit bien. Le prix ainsi que la période sont fixés d’avance, sous forme de mensualité, le propriétaire « loue » le logement et, au terme de la période d’usage à titre de locataire, le paiement doit se faire.

Plusieurs types de bien immobilier sont ainsi admissibles pour bénéficier de ce dispositif. Le contrat peut ainsi porter sur un logement d’habitation, mais également sur un immobilier à usage mixte. Les biens peuvent être individuels, de type collectifs comme ils peuvent être des biens achevés ou encore en cours de construction.

Essentiellement, le dispositif se déroule en deux étapes, celle de la location du logement qui inclut une part d’indemnité de location et d’une autre part constituant une épargne à déduire du prix de vente quand l’option sera levée, le tout forme ce qu’est la redevance. La seconde étape est celle du transfert de propriété, ce sera la vente proprement dite quand l’option est levée. Le locataire aura alors à choisir entre l’acquisition du bien et le renoncement au transfert.

Les conditions de la location-accession

Même si ce dispositif intéresse beaucoup de personnes désirant faire l’acquisition d’un bien immobilier, le contrat requiert quelques conditions. Pour que la location-accession prenne effet, il faut que le vendeur s’engage à faire le transfert du bien immobilier au locataire accédant à la propriété dès la signature du contrat. Il faut noter que ce sera une option d’achat qui n’est pas obligatoire, le locataire accédant aura le choix après la levée d’option.

Par ailleurs, il faut aussi savoir que la gratuité de la jouissance locative est strictement interdite, la date échéante de la jouissance locative sera fixée librement par un accord entre le vendeur et l’accédant. En ce qui concerne le prix de vente, le paiement n’est jamais en entier, il sera fractionné ou différé. L’accédant doit s’engager à s’acquitter de la redevance jusqu’à la date échéante de la jouissance du bien, celle de la levée d’option.

Les critères de ressources

La location-accession donne accès au PSLA ou Prêt Social Location-accession, un procédé accessible à l’accédant quand il s’engage à l’achat du bien. Les conditions de la location-accession sont bien définies. Afin d’en bénéficier, les ménages, des locataires accédant, sont soumis à des critères sur leurs revenus. Ainsi, les plafonds sur leurs revenus sont répartis comme suit.

Un ménage d’une seule personne, pour une location-accession dans la zone A sera de 32 442€ et pour les zones B et C évalué à 24 592€. Un autre composé de 2 personnes devra avoir 45 418€ en zone A et 32 793€ en zones B et C tandis qu’un ménage de 3 personnes aura comme revenus 51 908€ pour avoir accès à la zone A et 37 932€ aux deux zones B et C. Ainsi, si 4 personnes composent un ménage, il leur faut  un revenu plafonné à 59 046€ pour accéder à la zone A et 42 032€ pour les zones B et C. Pour investir dans la zone A, quand il s’agit d’un ménage de 5 personnes, il faut un plafond de revenu de 67 352€ et 46 121€ pour les zones B et C.