En achetant une maison ou un appartement, on n’est jamais à l’abri des vices cachés. Le constat avant l’occupation du logement ne rend pas évidents ces défauts qui font de l’habitation inconfortable, voire impossible. Cela pourrait constituer un litige entre les deux parties quand l’acquéreur ne se rend compte de leur existence que tardivement. Comment donc y procéder ?
Quels sont les vices cachés dans l’immobilier ?
Lors d’un achat de bien immobilier, il se pourrait que le vendeur, intentionnellement ou par mégarde, n’informe pas l’acquéreur sur l’existence de défauts. Ces défauts non apparents ou dissimulés n’apparaissent que quelques mois voire une ou deux années après l’acquisition. Il peut s’agir de la présence de termites provoquants des ravages matériels, de la vétusté des conduites de l’eau courante pour compromettre l’alimentation en eau, d’une dalle fissurée ou de carrelage non homogène.
D’une saison à une autre, l’acquéreur peut aussi s’apercevoir d’une certaine humidité dans la maison et un manque d’étanchéité. Pendant la saison de pluie, la maison s’avère être bâtie sur un endroit inondable. Il se pourrait également que la fondation de la maison soit défectueuse et de la moisissure pourrait faire son apparition sur le parquet. Une fuite de la toiture n’est pas constatée que pendant la saison des pluies. Tous ces défauts ne se présentent souvent qu’à un certain temps après le constat.
Y a-t-il une assurance pour y faire face ?
Avant la prise du logement, l’acquéreur devrait faire appel à un expert pour connaître l’état de la maison. Il faut faire un constat sur l’humidité, sur d’éventuelle présence de l’amiante ou de plomb, sur d’autres vices qui pourraient rendre inconfortable ou même inhabitable la maison. Si l’article 1641 du Code Civil peut servir de garantie légale de ces vices cachés dans un délai de 2 ans après sa découverte et que ces vices existaient bien avant l’acquisition, l’acheteur a souvent du mal à le prouver.
Ainsi, quelques agences assureurs ont pensé qu’il est temps de lancer une « assurance vices cachés » pour garantir plus de sécurité et plus de transparence sur les transactions immobilières. Cette assurance permet de choisir parmi les contrats dont les plafonds font leurs différences. Cette assurance ne s’appuie pas sur la nature du vice, elle s’appuie plutôt sur les conséquences que ce vice engendre sur l’habitabilité du logement.
Comment agir contre le vendeur ?
Les vices cachés d’un logement restent toutefois l’objet de beaucoup de litiges entre le vendeur et l’acquéreur. En présence de dégâts, l’acquéreur doit prouver que les vices étaient antérieurs à l’achat et qu’ils rendent le logement impropre à l’usage. Il faut faire appel à une expertise pour mieux appuyer le constat et une attestation ou un devis de réparation constituera une pièce majeure. Il faut alors que l’acquéreur informe le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acquéreur pourra alors demander au vendeur de remédier aux dommages. Il peut aussi conserver le logement, mais à condition de se faire rembourser une partie du prix. Cette partie du prix à rembourser sera évaluée par un expert et la décision sera confiée à un juge. Il est aussi possible d’annuler la vente et de restituer le bien à son ancien propriétaire accompagné du remboursement intégral de l’achat et des frais occasionnés par l’achat. Pour ce troisième cas, l’acheteur doit rendre le bien dans l’état avec laquelle il en a pris possession.