Auteur/autrice : Elodie

Il existe plusieurs types de logements en France. Afin de vous familiariser avec les vocabulaires dans ce thème, nous vous proposons donc une revue du panorama immobilier de l’Hexagone selon les catégories de classement.

Classement par construction

On peut distinguer 2 types de logements selon sa mode de construction : le logement individuel et le logement collectif. Le logement individuel, communément appelé « maison », ne comprend qu’une seule habitation, mais peut revêtir plusieurs formes :

• Une maison individuelle
• Un lotissement, c’est-à-dire un ensemble de maison sur la base d’un même modèle
• Une jumelée, constituée de deux maisons qui partagent un mur
• Une maison plain-pied, qui n’a pas d’étage
• Une maison d’architecte, qui est un modèle unique

Les logements collectifs sont généralement réunis dans un seul immeuble et sont répartis en plusieurs appartements. Outre les formes classiques, on peut distinguer :

• Le loft qui est souvent aménagé dans un ancien local professionnel
• Le duplex qui est un appartement réunissant 2 étages avec un escalier intérieur
• Le triplex qui réunit quant à lui, 3 étages par un escalier intérieur

Classement par financement

Le classement par financement ne concerne que les logements sociaux. En effet, pour pouvoir accéder à un tel logement, le demandeur ne doit pas dépasser un certain seuil de revenus. Ce plafond change en fonction du mode de financement et de l’emplacement du logement. On distingue :

• Le PLS ou Prêt Locatif Social
• Le PLUS ou Prêt Locatif à Usage Social
• Le PLAI ou Prêt Locatif Aidé d’Intégration
• Le PLI ou Prêt Locatif Intermédiaire

Dans tous les cas, le bailleur s’engage à respecter le plafond de loyer imposé par l’État pendant toute la durée de son prêt. De plus, le logement ne sera loué qu’aux personnes à revenus limités ou soumis à un plafonnement de ressources.

Types de logements : Classement par taille

La loi française impose une surface minimale en ce qui concerne les logements par le décret « relatif aux caractéristiques du logement décent » du 30 janvier 2002. La hauteur minimale de sous-plafond est également mentionnée dans ce décret. Plusieurs types de logements découlent alors de cette mise aux normes, selon la taille de la surface habitable ou le nombre de pièces présentes. On distingue :

• Le studio, qui dispose d’une pièce principale d’au moins 9 m² associé à une cuisine et à une salle d’eau séparée. Aussi appelé F1 ou T1, il est le logement le plus prisé des étudiants en France.
• Le deux-pièces, aussi désigné comme F2 ou T2, qui est un appartement disposant généralement un séjour, une chambre, une salle d’eau et une cuisine.
• L’appartement trois pièces, F3 ou T3, qui dispose d’une chambre de plus qu’un F2 et est particulièrement adapté pour un couple ou pour une colocation.
• L’appartement quatre pièces, F4 ou T4, qui permet de loger une petite famille selon la répartition et le nombre des chambres.
• Le F5 ou T5, qui dispose d’au moins 88 m² de surface habitable, répartie dans 5 pièces qui peuvent être des chambres, un séjour, une salle à manger, une bibliothèque ou un bureau.
• Le F6 ou T6, qui possède au moins 99 m² de surface habitable pour un appartement neuf.

A noter que les appellations T (pour type) et F (pour fonction) sont plus ou moins équivalents à quelques nuances près.

En achetant une maison ou un appartement, on n’est jamais à l’abri des vices cachés. Le constat avant l’occupation du logement ne rend pas évidents ces défauts qui font de l’habitation inconfortable, voire impossible. Cela pourrait constituer un litige entre les deux parties quand l’acquéreur ne se rend compte de leur existence que tardivement. Comment donc y procéder ?

Quels sont les vices cachés dans l’immobilier ?

Lors d’un achat de bien immobilier, il se pourrait que le vendeur, intentionnellement ou par mégarde, n’informe pas l’acquéreur sur l’existence de défauts. Ces défauts non apparents ou dissimulés n’apparaissent que quelques mois voire une ou deux années après l’acquisition. Il peut s’agir de la présence de termites provoquants des ravages matériels, de la vétusté des conduites de l’eau courante pour compromettre l’alimentation en eau, d’une dalle fissurée ou de carrelage non homogène.

D’une saison à une autre, l’acquéreur peut aussi s’apercevoir d’une certaine humidité dans la maison et un manque d’étanchéité. Pendant la saison de pluie, la maison s’avère être bâtie sur un endroit inondable. Il se pourrait également que la fondation de la maison soit défectueuse et de la moisissure pourrait faire son apparition sur le parquet. Une fuite de la toiture n’est pas constatée que pendant la saison des pluies. Tous ces défauts ne se présentent souvent qu’à un certain temps après le constat.

Y a-t-il une assurance pour y faire face ?

Avant la prise du logement, l’acquéreur devrait faire appel à un expert pour connaître l’état de la maison. Il faut faire un constat sur l’humidité, sur d’éventuelle présence de l’amiante ou de plomb, sur d’autres vices qui pourraient rendre inconfortable ou même inhabitable la maison. Si l’article 1641 du Code Civil peut servir de garantie légale de ces vices cachés dans un délai de 2 ans après sa découverte et que ces vices existaient bien avant l’acquisition, l’acheteur a souvent du mal à le prouver.

Ainsi, quelques agences assureurs ont pensé qu’il est temps de lancer une « assurance vices cachés » pour garantir plus de sécurité et plus de transparence sur les transactions immobilières. Cette assurance permet de choisir parmi les contrats dont les plafonds font leurs différences. Cette assurance ne s’appuie pas sur la nature du vice, elle s’appuie plutôt sur les conséquences que ce vice engendre sur l’habitabilité du logement.

Comment agir contre le vendeur ?

Les vices cachés d’un logement restent toutefois l’objet de beaucoup de litiges entre le vendeur et l’acquéreur. En présence de dégâts, l’acquéreur doit prouver que les vices étaient antérieurs à l’achat et qu’ils rendent le logement impropre à l’usage. Il faut faire appel à une expertise pour mieux appuyer le constat et une attestation ou un devis de réparation constituera une pièce majeure. Il faut alors que l’acquéreur informe le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur pourra alors demander au vendeur de remédier aux dommages. Il peut aussi conserver le logement, mais à condition de se faire rembourser une partie du prix. Cette partie du prix à rembourser sera évaluée par un expert et la décision sera confiée à un juge. Il est aussi possible d’annuler la vente et de restituer le bien à son ancien propriétaire accompagné du remboursement intégral de l’achat et des frais occasionnés par l’achat. Pour ce troisième cas, l’acheteur doit rendre le bien dans l’état avec laquelle il en a pris possession.

Il y a beaucoup de dispositifs adoptés pour une politique du logement efficace, parmi eux, la location-accession. C’est le dispositif adapté à plusieurs situations, entre autres, investir dans l’immobilier. Il est donc approprié pour les personnes qui veulent faire l’acquisition d’un bien avec ou sans apport. Ce guide servira à donner les renseignements nécessaires.

La location-accession, le dispositif des biens immobiliers

C’est le dispositif qui a permis à plusieurs ménages, tout comme des particuliers, à devenir des propriétaires. En effet, son fonctionnement est simple et est tout à fait accessible pour occuper un logement comme locataire tout en envisageant d’en devenir le propriétaire. Avec son système de location-vente, le locataire-accédant pourrait occuper le logement pendant la « phase de jouissance ». Il doit payer le loyer mensuel ainsi que les charges y afférentes et s’acquitter d’une épargne qui sera ensuite imputée du prix après la levée de l’option.

La levée d’option consiste à choisir si le locataire-accédant continue son projet ou l’abandonne, après la période de jouissance dont la durée a été fixée par les deux parties pendant la signature du contrat. La seconde période, la « phase d’accession », est celle pendant laquelle le projet prendra forme permettant au locataire-accédant de devenir le nouveau propriétaire en payant le prix effectif du logement, auquel sera déduite l’épargne déjà versée pendant la première période.

Les biens accessibles au dispositif

Pour investir avec le dispositif, presque tous les types de biens sont éligibles. Une maison individuelle peut très bien faire l’objet d’une location-accession, tout comme l’appartement qui doit considérer le système copropriété et ses principes. Il peut s’agir d’un logement neuf comme il peut s’agir également d’un bien en cours de construction. Récemment, il est aussi possible de s’engager dans des logements anciens avec le dispositif.

Que ce soit pour une maison d’habitation ou pour un local à usage professionnel, le locataire-accédant peut très bien envisager d’en être propriétaire prochainement. Un local à usage mixte peut aussi faire l’objet de ce procédé. En tant que locataire, il peut occuper le logement tout en profitant de tous les équipements y rattachés. La phase de jouissance peut durer entre 1 à 4 ans.

Investir : commencer par conclure un contrat

La location-accession est un dispositif avantageux pour faire l’acquisition d’un bien immobilier. C’est également un meilleur procédé pour commencer à investir dans ce secteur. Ce dispositif permet à un acheteur, même s’il n’aura pas encore accès à un PEL que plus tard, de ne pas rater une bonne occasion en se portant locataire-accédant pour un logement qui se présente comme une bonne affaire. C’est également un moyen pour le propriétaire de trouver un acquéreur potentiel pour son logement à vendre.

Ce contrat repose sur 5 conditions qui garantiront son aboutissement. Ainsi, lors de la signature, le propriétaire-vendeur s’engage déjà à transférer le logement au locataire-accédant. Le contrat n’oblige, en aucun cas, le locataire-accédant à « acheter » la propriété quand la phase de jouissance prend fin, le transfert dépendra ainsi de la « manifestation d’intérêt » du locataire-accédant. La phase de jouissance ne devra pas être gratuite, cette période est déterminée avec l’accord des deux parties. Le paiement de l’achat doit être fractionné ou différé, et le locataire-accédant aura l’obligation de s’acquitter de la redevance comprenant le loyer mensuel et l’épargne pendant la phase de jouissance.

La location-accession permet de vendre son bien, mais par un autre moyen différent des ventes immobilières classiques. Ces dernières supposent une signature de contrat suivi d’un paiement de la totalité du prix du bien. Pour la location-accession la procédure en est autrement, découvrez dans cet article la possibilité de vendre son bien en location-accession.

Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession est également connue sous le nom de location-vente. Il s’agit d’une autre formule de transfert de propriété immobilière. Elle a une nature mixte avec deux régimes contractuels, il y a le contrat de bail ou contrat de location, et celui de la vente. Le but dans ce type de contrat est de donner à une personne qui n’a pas d’apport personnel et ne peut se permettre d’emprunter une somme d’argent conséquente à la banque, l’opportunité d’acheter quand même un bien immobilier et de devenir par la suite le propriétaire.

Les conditions pour vendre son bien en location-accession

Afin que le contrat soit considéré comme une location-vente, il doit comporter des obligations de deux natures distinctes. Ainsi, un droit de jouissance sur le bien doit être consenti au locataire-acheteur pour une période déterminée et un transfert de propriété du bien durant cette période. La loi du 12 juillet 1984 prévoit une forme spécifique d’accession progressive à la propriété nommée location-accession.

Ce contrat de location-accession est caractérisé par la possibilité de vendre son bien à un locataire-accédant. Pendant la période de jouissance, celui-ci peut refuser le transfert de propriété et se faire rembourser le prix déjà payé. Cela s’explique par le fait que le législateur a mis en place un dispositif qui protège l’acheteur. Mais, en matière de location-vente classique, le locataire n’a pas forcément, seul, le pouvoir de décider d’acheter ou non le bien. Au contraire, il risque d’être tenu par une promesse unilatérale d’achat lui contraignant d’indemniser le vendeur en cas de résiliation.

Pour une location-vente d’une maison

Le fait que l’immobilier en question soit une maison ne représente pas un problème pour le contrat de location-vente. Toutefois, les parties doivent prendre en compte que pendant la période de location, elles restent soumises à la législation relative aux baux d’habitation et surtout à la loi du 6 juillet 1989. Ces lois sont d’ordre public d’après l’article 2 et il n’est pas possible d’y déroger par contrat. Le propriétaire est alors dans l’obligation de se charger des grosses réparations. Le locataire n’a pas le droit de réaliser de travaux de construction sans autorisation du bailleur.

Vendre son bien : le cas d’un appartement

Lorsque le bien s’agit d‘un appartement, la location-accession est plus avantageuse pour le locataire. Ce contrat lui donne ainsi des droits qui sont en fait réservés au propriétaire, tel que la participation aux assemblées générales et au syndicat de copropriété. Mais en tout cas, le propriétaire-vendeur reçoit des redevances comme pour une vente de bien classique. Ce qui est important c’est que le contrat de location-accession suit toujours une formalité légale et les deux parties trouvent une entente qui permet au vendeur d’obtenir de l’argent et à l’acheteur d’accéder à la propriété.

La période de location est prévue par la loi du 6 juillet 1989 et elle s’applique obligatoirement lorsque le logement s’avère être la résidence principale du locataire. En fait cette durée est fixée à 3 ans. Après ce délai, il ne sera pas nécessaire d’écrire au locataire ni de lui demander de signer un nouveau contrat, car ce dernier se renouvelle automatiquement. Trouvez dans cet article les détails sur cette durée de location.

Une période de location de 3 ans pour les résidences principales

Le contrat de location est prévu pour une durée de trois ans, c’est régi par la loi, plus précisément par l’article de la loi de1989. Il n’est donc pas possible d’imposer une durée inférieure à cela au locataire bien que celui-ci consent au moment de la signature du bail. Si ce cas survient, le locataire a le droit de demander de jouir de la durée légale prescrite par la loi qui est de 3 ans.

Cette durée de trois ans s’applique aussi si le logement appartient à une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré. Par contre, si le propriétaire est une personne morale non pas une SCI familiale de ce type, le bail est forcément conclu pour six années. Cependant, la période de trois ans est la plus courte durée et la loi n’empêche pas qu’elle soit prolongée de quatre, cinq ou six ans. Sachez que durant cette période, vous ne pouvez donner congé à votre locataire, peu importe la raison de votre décision, mais vous devez attendre la fin du bail.

Est-il possible de réduire la durée de la location ?

Vous n’avez pas le droit de proposer un bail d’une durée moins de trois ans sauf si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui le prouve. Vous devez ainsi préciser dans le bail l’évènement exact qui va vous permettre de reprendre le logement au terme de cette durée. Cet évènement doit être précis, vous ne pouvez dire simplement « raisons familiales ».

Aussi, l’évènement doit justifier la reprise du logement. Par contre, la loi ne vous permet pas de proposer un bail à durée réduite si votre motif est uniquement l’envie de vendre votre logement. Dans ce cas, le contrat se renouvelle pour une durée de trois ans.

Durée libre du bail : dans quels cas ?

Dans le cas où le logement ne constitue pas la résidence principale de votre locataire, le bail n’est pas soumis à la loi de 1989 et vous pouvez en définir librement la période de location. C’est le cas lorsque le logement est loué en tant que résidence secondaire. C’est également le cas s’il est loué comme logement de fonction, autrement dit quand il est attribué à un locataire en raison de la fonction qu’il exerce ou de l’emploi qu’il occupe. Si tel est le cas, vous signez le contrat de location avec la société qui l’a engagé. Votre locataire n’est pas l’occupant du logement puisque le bail est au nom de la société.

Si beaucoup arrivent à faire l’acquisition de bien immobilier avec la location-accession, des propriétaires proposent leur appartement avec le même dispositif. Ainsi, un appartement neuf ou en cours de construction pourrait faire l’objet d’une location-vente, et cédé à un locataire-accédant selon les principes du dispositif.

La location-accession, mode d’emploi

La location-accession est un achat progressif qui permet à un locataire d’aboutir à l’acquisition du logement. C’est un contrat à signer entre les deux parties, le locataire-accédant et le propriétaire. Ce contrat stipule que le logement sera soumis à la location pendant une certaine période, qui doit durer entre 1 et 4 ans, cette période s’appelle « phase de jouissance ». Pendant cette période, le locataire-accédant doit honorer le loyer mensuel ainsi qu’une indemnité d’occupation et les charges rattachées au loyer.

Par la suite, la seconde période constitue une phase d’accession, à l’issue de la levée d’option se traduisant par le choix du locataire-accédant à continuer son projet ou à l’abandonner. Alors, le propriétaire doit honorer son engagement à vendre le logement, et du prix que l’on a fixé pour la propreté sera déduite la redevance, constituée du loyer mensuel et de l’épargne d’occupation, versée par le locataire-accédant.

Un appartement, un logement accessible avec le dispositif

Le dispositif est éligible pour plusieurs types de propreté. Il est accessible pour une maison individuelle, mais beaucoup de propriétaires d’appartement ont également soumis leur logement au dispositif. Assimilée à la location-vente, la location-accession accorde au locataire-accédant de participer aux assemblées générales et au syndicat de copropriété, qui, en général, des droits réservés au propriétaire.

Quand il s’agit d’un appartement, l’immeuble qui l’abrite pourrait faire l’objet d’une copropriété. Chaque copropriétaire pourrait avoir des parties privatives, comprenant l’appartement proprement dit, le parking, la cave et autres, ainsi que l’accès au quote-part ou « tantièmes de copropriété » constituant les parties communes.

Tout comme les autres dispositifs de location ou d’achat d’appartement, le locataire-accédant peut jouir de tous les espaces collectifs de l’immeuble, à savoir les aires de jeux, les espaces verts et autres. Il peut également bénéficier des différents équipements communs comprenant le chauffage, l’ascenseur et même la piscine pour certaines résidences. En tant que membre entier de la communauté et faisant usage de tous ces équipements et structures, le locataire-accédant doit participer aux charges y afférentes. Il peut s’agir des dépenses sur les entretiens des parties communes et des frais pour faire fonctionner la copropriété comme l’assurance et les honoraires du syndic.

Les engagements du propriétaire

Pour une location-accession, les deux parties auront chacune leur part d’engagement. S’il s’agit d’un appartement, le locataire-accédant doit honorer les responsabilités citées ci-dessus, mais le propriétaire aura aussi les siennes. Dès la signature du contrat, le propriétaire doit veiller à ce qu’il honore sa promesse de vente. Jusqu’à la levée d’option, il perçoit la redevance payée par le locataire-accédant. Il faut noter que l’acheteur aura la dernière décision, celle de devenir le nouveau propriétaire du logement ou celle de renoncer au projet d’achat.

Dans le premier cas, c’est-à-dire l’acceptation de l’option de vente, le locataire-accédant s’engage au paiement du solde manquant du prix convenu. Il faut aussi établir un acte de vente en bonne et due forme, authentique par l’intermédiaire d’un notaire. Se conformer à tout paiement des taxes, foncières ou aux droits de mutation selon les cas. Dans le cas où l’achat n’a pas abouti avec un désistement du locataire-accédant, ce dernier peut rester dans le lieu. Le propriétaire aura l’obligation de rembourser les sommes versées par le locataire-accédant comme indemnités payées par ce dernier, constituant une épargne pendant la phase de jouissance.

Depuis que la location-accession est adoptée pour permettre à certaines personnes, à certains ménages de faire l’acquisition d’un bien immobilier, le dispositif a connu un certain succès. Comme tous les dispositifs se rapportant à la politique de logements, nombreux sont les futurs propriétaires qui en font appel pour faire leur premier achat immobilier.

Les avantages de la location-accession pour un premier achat immobilier

Plusieurs avantages fiscaux et financiers sont accessibles quand on pense faire sa première acquisition de bien immobilier. Les primo-accédants peuvent ainsi avoir l’opportunité de devenir propriétaire d’un logement neuf. Ils auront alors l’avantage d’avoir une TVA à taux réduit de 5,5%, déductible sur le prix d’achat de ce logement. Les frais du notaire sont également moins importants comme il s’agit d’un logement neuf à raison de 3% contre 7% pour une maison ancienne.

La phase locative dure environ 2 ans, c’est la phase pendant laquelle le primo-accédant s’acquittera d’une redevance, composé de mensualité sous forme d’indemnité d’occupation et d’une part acquisitive ou part d’épargne. La phase acquisitive sera celle de la fin de la levée d’option, la redevance ainsi versée lors de la première phase sera déduite du prix d’achat.

Le concept du PSLA

Le PSLA ou Prêt Social Location-accession est un prêt que l’on accorde au primo-accédant que l’État lui attribue lors d’une acquisition de logement neuf. Ce prêt fonctionne pour les deux phases citées ci-dessus. C’est un dispositif, adopté depuis 2004, et qui s’adresse surtout aux ménages sous plafonds de revenus leur permettant de faire l’acquisition d’un logement neuf dans le contexte de la location-accession. Ce sont ces critères de revenus qui définissent la possibilité de bénéficier du PSLA pour un ménage.

Il faut dire que, dernièrement, la loi des Finances 2020 stipule que le PSLA serait étendu pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Les accédants dans un logement ancien peuvent également bénéficier d’un prêt à taux zéro après la levée d’option. Il faut noter que le PSLA fera l’objet d’une étude sur les revenus de chaque ménage.

Un premier pas sécurisé

La location-accession est un dispositif très bien adapté pour une première acquisition. Il offre des avantages permettant de sécuriser sur le « devenir » du projet. Ainsi, si le locataire-accédant n’aura pas les moyens d’acheter le logement ou ne voudra pas en faire l’acquisition, le vendeur pourra proposer le logement social locatif comparable. Le ménage accédant, quand la levée d’option arrive à son terme, sera couvert par une sécurisation HLM pendant 15 ans.

Pour un premier achat immobilier, en alternative à certains dispositifs comme la loi Pinel et autres, être locataire-accédant est une occasion avantageuse pour pouvoir jouir du logement et en faire l’acquisition sous forme de vente-location. Il est également possible de cumuler le PSLA avec des aides accordées à l’achat d’un premier logement, à savoir le Prêt Action Logement, ainsi que le Prêt à Taux Zéro ou PTZ, un prêt permettant de financer 40% du prix d’achat du logement. Ces prêts sont préconisés pour un premier achat immobilier.