Mois : avril 2020

La location-accession permet de vendre son bien, mais par un autre moyen différent des ventes immobilières classiques. Ces dernières supposent une signature de contrat suivi d’un paiement de la totalité du prix du bien. Pour la location-accession la procédure en est autrement, découvrez dans cet article la possibilité de vendre son bien en location-accession.

Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession est également connue sous le nom de location-vente. Il s’agit d’une autre formule de transfert de propriété immobilière. Elle a une nature mixte avec deux régimes contractuels, il y a le contrat de bail ou contrat de location, et celui de la vente. Le but dans ce type de contrat est de donner à une personne qui n’a pas d’apport personnel et ne peut se permettre d’emprunter une somme d’argent conséquente à la banque, l’opportunité d’acheter quand même un bien immobilier et de devenir par la suite le propriétaire.

Les conditions pour vendre son bien en location-accession

Afin que le contrat soit considéré comme une location-vente, il doit comporter des obligations de deux natures distinctes. Ainsi, un droit de jouissance sur le bien doit être consenti au locataire-acheteur pour une période déterminée et un transfert de propriété du bien durant cette période. La loi du 12 juillet 1984 prévoit une forme spécifique d’accession progressive à la propriété nommée location-accession.

Ce contrat de location-accession est caractérisé par la possibilité de vendre son bien à un locataire-accédant. Pendant la période de jouissance, celui-ci peut refuser le transfert de propriété et se faire rembourser le prix déjà payé. Cela s’explique par le fait que le législateur a mis en place un dispositif qui protège l’acheteur. Mais, en matière de location-vente classique, le locataire n’a pas forcément, seul, le pouvoir de décider d’acheter ou non le bien. Au contraire, il risque d’être tenu par une promesse unilatérale d’achat lui contraignant d’indemniser le vendeur en cas de résiliation.

Pour une location-vente d’une maison

Le fait que l’immobilier en question soit une maison ne représente pas un problème pour le contrat de location-vente. Toutefois, les parties doivent prendre en compte que pendant la période de location, elles restent soumises à la législation relative aux baux d’habitation et surtout à la loi du 6 juillet 1989. Ces lois sont d’ordre public d’après l’article 2 et il n’est pas possible d’y déroger par contrat. Le propriétaire est alors dans l’obligation de se charger des grosses réparations. Le locataire n’a pas le droit de réaliser de travaux de construction sans autorisation du bailleur.

Vendre son bien : le cas d’un appartement

Lorsque le bien s’agit d‘un appartement, la location-accession est plus avantageuse pour le locataire. Ce contrat lui donne ainsi des droits qui sont en fait réservés au propriétaire, tel que la participation aux assemblées générales et au syndicat de copropriété. Mais en tout cas, le propriétaire-vendeur reçoit des redevances comme pour une vente de bien classique. Ce qui est important c’est que le contrat de location-accession suit toujours une formalité légale et les deux parties trouvent une entente qui permet au vendeur d’obtenir de l’argent et à l’acheteur d’accéder à la propriété.

La période de location est prévue par la loi du 6 juillet 1989 et elle s’applique obligatoirement lorsque le logement s’avère être la résidence principale du locataire. En fait cette durée est fixée à 3 ans. Après ce délai, il ne sera pas nécessaire d’écrire au locataire ni de lui demander de signer un nouveau contrat, car ce dernier se renouvelle automatiquement. Trouvez dans cet article les détails sur cette durée de location.

Une période de location de 3 ans pour les résidences principales

Le contrat de location est prévu pour une durée de trois ans, c’est régi par la loi, plus précisément par l’article de la loi de1989. Il n’est donc pas possible d’imposer une durée inférieure à cela au locataire bien que celui-ci consent au moment de la signature du bail. Si ce cas survient, le locataire a le droit de demander de jouir de la durée légale prescrite par la loi qui est de 3 ans.

Cette durée de trois ans s’applique aussi si le logement appartient à une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré. Par contre, si le propriétaire est une personne morale non pas une SCI familiale de ce type, le bail est forcément conclu pour six années. Cependant, la période de trois ans est la plus courte durée et la loi n’empêche pas qu’elle soit prolongée de quatre, cinq ou six ans. Sachez que durant cette période, vous ne pouvez donner congé à votre locataire, peu importe la raison de votre décision, mais vous devez attendre la fin du bail.

Est-il possible de réduire la durée de la location ?

Vous n’avez pas le droit de proposer un bail d’une durée moins de trois ans sauf si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui le prouve. Vous devez ainsi préciser dans le bail l’évènement exact qui va vous permettre de reprendre le logement au terme de cette durée. Cet évènement doit être précis, vous ne pouvez dire simplement « raisons familiales ».

Aussi, l’évènement doit justifier la reprise du logement. Par contre, la loi ne vous permet pas de proposer un bail à durée réduite si votre motif est uniquement l’envie de vendre votre logement. Dans ce cas, le contrat se renouvelle pour une durée de trois ans.

Durée libre du bail : dans quels cas ?

Dans le cas où le logement ne constitue pas la résidence principale de votre locataire, le bail n’est pas soumis à la loi de 1989 et vous pouvez en définir librement la période de location. C’est le cas lorsque le logement est loué en tant que résidence secondaire. C’est également le cas s’il est loué comme logement de fonction, autrement dit quand il est attribué à un locataire en raison de la fonction qu’il exerce ou de l’emploi qu’il occupe. Si tel est le cas, vous signez le contrat de location avec la société qui l’a engagé. Votre locataire n’est pas l’occupant du logement puisque le bail est au nom de la société.

Si beaucoup arrivent à faire l’acquisition de bien immobilier avec la location-accession, des propriétaires proposent leur appartement avec le même dispositif. Ainsi, un appartement neuf ou en cours de construction pourrait faire l’objet d’une location-vente, et cédé à un locataire-accédant selon les principes du dispositif.

La location-accession, mode d’emploi

La location-accession est un achat progressif qui permet à un locataire d’aboutir à l’acquisition du logement. C’est un contrat à signer entre les deux parties, le locataire-accédant et le propriétaire. Ce contrat stipule que le logement sera soumis à la location pendant une certaine période, qui doit durer entre 1 et 4 ans, cette période s’appelle « phase de jouissance ». Pendant cette période, le locataire-accédant doit honorer le loyer mensuel ainsi qu’une indemnité d’occupation et les charges rattachées au loyer.

Par la suite, la seconde période constitue une phase d’accession, à l’issue de la levée d’option se traduisant par le choix du locataire-accédant à continuer son projet ou à l’abandonner. Alors, le propriétaire doit honorer son engagement à vendre le logement, et du prix que l’on a fixé pour la propreté sera déduite la redevance, constituée du loyer mensuel et de l’épargne d’occupation, versée par le locataire-accédant.

Un appartement, un logement accessible avec le dispositif

Le dispositif est éligible pour plusieurs types de propreté. Il est accessible pour une maison individuelle, mais beaucoup de propriétaires d’appartement ont également soumis leur logement au dispositif. Assimilée à la location-vente, la location-accession accorde au locataire-accédant de participer aux assemblées générales et au syndicat de copropriété, qui, en général, des droits réservés au propriétaire.

Quand il s’agit d’un appartement, l’immeuble qui l’abrite pourrait faire l’objet d’une copropriété. Chaque copropriétaire pourrait avoir des parties privatives, comprenant l’appartement proprement dit, le parking, la cave et autres, ainsi que l’accès au quote-part ou « tantièmes de copropriété » constituant les parties communes.

Tout comme les autres dispositifs de location ou d’achat d’appartement, le locataire-accédant peut jouir de tous les espaces collectifs de l’immeuble, à savoir les aires de jeux, les espaces verts et autres. Il peut également bénéficier des différents équipements communs comprenant le chauffage, l’ascenseur et même la piscine pour certaines résidences. En tant que membre entier de la communauté et faisant usage de tous ces équipements et structures, le locataire-accédant doit participer aux charges y afférentes. Il peut s’agir des dépenses sur les entretiens des parties communes et des frais pour faire fonctionner la copropriété comme l’assurance et les honoraires du syndic.

Les engagements du propriétaire

Pour une location-accession, les deux parties auront chacune leur part d’engagement. S’il s’agit d’un appartement, le locataire-accédant doit honorer les responsabilités citées ci-dessus, mais le propriétaire aura aussi les siennes. Dès la signature du contrat, le propriétaire doit veiller à ce qu’il honore sa promesse de vente. Jusqu’à la levée d’option, il perçoit la redevance payée par le locataire-accédant. Il faut noter que l’acheteur aura la dernière décision, celle de devenir le nouveau propriétaire du logement ou celle de renoncer au projet d’achat.

Dans le premier cas, c’est-à-dire l’acceptation de l’option de vente, le locataire-accédant s’engage au paiement du solde manquant du prix convenu. Il faut aussi établir un acte de vente en bonne et due forme, authentique par l’intermédiaire d’un notaire. Se conformer à tout paiement des taxes, foncières ou aux droits de mutation selon les cas. Dans le cas où l’achat n’a pas abouti avec un désistement du locataire-accédant, ce dernier peut rester dans le lieu. Le propriétaire aura l’obligation de rembourser les sommes versées par le locataire-accédant comme indemnités payées par ce dernier, constituant une épargne pendant la phase de jouissance.

Depuis que la location-accession est adoptée pour permettre à certaines personnes, à certains ménages de faire l’acquisition d’un bien immobilier, le dispositif a connu un certain succès. Comme tous les dispositifs se rapportant à la politique de logements, nombreux sont les futurs propriétaires qui en font appel pour faire leur premier achat immobilier.

Les avantages de la location-accession pour un premier achat immobilier

Plusieurs avantages fiscaux et financiers sont accessibles quand on pense faire sa première acquisition de bien immobilier. Les primo-accédants peuvent ainsi avoir l’opportunité de devenir propriétaire d’un logement neuf. Ils auront alors l’avantage d’avoir une TVA à taux réduit de 5,5%, déductible sur le prix d’achat de ce logement. Les frais du notaire sont également moins importants comme il s’agit d’un logement neuf à raison de 3% contre 7% pour une maison ancienne.

La phase locative dure environ 2 ans, c’est la phase pendant laquelle le primo-accédant s’acquittera d’une redevance, composé de mensualité sous forme d’indemnité d’occupation et d’une part acquisitive ou part d’épargne. La phase acquisitive sera celle de la fin de la levée d’option, la redevance ainsi versée lors de la première phase sera déduite du prix d’achat.

Le concept du PSLA

Le PSLA ou Prêt Social Location-accession est un prêt que l’on accorde au primo-accédant que l’État lui attribue lors d’une acquisition de logement neuf. Ce prêt fonctionne pour les deux phases citées ci-dessus. C’est un dispositif, adopté depuis 2004, et qui s’adresse surtout aux ménages sous plafonds de revenus leur permettant de faire l’acquisition d’un logement neuf dans le contexte de la location-accession. Ce sont ces critères de revenus qui définissent la possibilité de bénéficier du PSLA pour un ménage.

Il faut dire que, dernièrement, la loi des Finances 2020 stipule que le PSLA serait étendu pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Les accédants dans un logement ancien peuvent également bénéficier d’un prêt à taux zéro après la levée d’option. Il faut noter que le PSLA fera l’objet d’une étude sur les revenus de chaque ménage.

Un premier pas sécurisé

La location-accession est un dispositif très bien adapté pour une première acquisition. Il offre des avantages permettant de sécuriser sur le « devenir » du projet. Ainsi, si le locataire-accédant n’aura pas les moyens d’acheter le logement ou ne voudra pas en faire l’acquisition, le vendeur pourra proposer le logement social locatif comparable. Le ménage accédant, quand la levée d’option arrive à son terme, sera couvert par une sécurisation HLM pendant 15 ans.

Pour un premier achat immobilier, en alternative à certains dispositifs comme la loi Pinel et autres, être locataire-accédant est une occasion avantageuse pour pouvoir jouir du logement et en faire l’acquisition sous forme de vente-location. Il est également possible de cumuler le PSLA avec des aides accordées à l’achat d’un premier logement, à savoir le Prêt Action Logement, ainsi que le Prêt à Taux Zéro ou PTZ, un prêt permettant de financer 40% du prix d’achat du logement. Ces prêts sont préconisés pour un premier achat immobilier.